Leerstände von Liegenschaften mit Zwischennutzungen überbrücken

Leerstände bei Liegenschaften bergen etliche Risiken: Hausbesetzungen, Ertragsausfall, Vandalismus und Bauschäden. Um die Liegenschaft aktiv bis zu der definitiven Nutzung zu schützen, drängt sich eine Zwischennutzung auf.

Vielfach verzichten Eigentümer auf eine Zwischennutzung, weil sie den Aufwand und die Organisation dafür scheuen und befürchten, dass die Zwischennutzung nicht termingerecht abgeschlossen werden kann, weil die Zwischennutzer das Gebäude nicht rechtzeitig räumen.

Der zum Teil grosse Aufwand, der mit der Organisation und Verwaltung einer Zwischennutzung verbunden ist, lässt sich an spezialisierte Organisationen ab­ge­ben. Sie übernehmen alles, was mit der Planung, Betreuung und Über­wachung der Zwischennutzung zusammenhängt.

Damit die Zwischennutzung termingerecht beendet wird, ist der Mietvertrag als rechtliche Basis ungeeignet. Denn ein Mietvertrag ermöglicht es dem Mieter, die mietrechtlichen Schutzbestimmungen durchzusetzen und unter Umständen eine Mieterstreckung vor Gericht zu erreichen, was ein Bauvorhaben verzögern würde.

Die Gebrauchsleihe ist die ideale Vertragsform für eine Zwischennutzung. Sie ist die unentgeltliche Überlassung einer Sache zum Gebrauch und kann als Gegenstand sowohl bewegliche als auch unbewegliche Sachen haben.

Unentgeltlichkeit heisst nicht, dass der Eigentümer nichts verrechnen kann. Nebenkosten, gewöhnliche Unterhaltskosten und werterhaltende Ausgaben können in Rechnung gestellt werden.

Damit eine Gebrauchsleihvertrag nicht als Mietvertrag umqualifiziert wird, muss der Vermieter beweisen können, dass er keine Rendite mit der Gebrauchsleihe erzielt und nur eine Kostenabwälzung vornimmt. Die Beträge, die Zwischen­nutzer zahlen, liegen damit typischerweise weit unter der Marktmiete.

Der Zwischennutzer darf den geliehenen Raum nur persönlich, sorgfältig und im Rahmen der durch die Natur des Gebäudes und dessen Einteilung im Zo­nen­plan gegebenen Zweckbestimmung gebrauchen.

Ein Gebrauchsleihevertrag unterliegt keinen Formerfordernissen und kann eine beliebige Befristung und Kündigungsmöglichkeiten haben.