Mietrecht – Verletzung des Gebrauchsrechts

In einem Urteil aus dem Jahr 2006 entschied das Bundesgericht, die Verletzung des Gebrauchszwecks könne eine ausserordentliche Kündigung rechtfertigen, ohne dass weiter geprüft werden müsse, ob die Fortsetzung des Mietverhältnisses zumutbar sei oder nicht.

In einem neuen Entscheid wird diese Rechtsprechung in zwei Punkten relativiert.

1. Nicht jede Abweichung vom vertraglich festgelegten Verwendungszweck kann gleich als ausserordentlicher Kündigungsgrund ausgelegt werden. Es muss geprüft werden, ob die Fortsetzung des Mietverhältnis wirklich unzumutbar ist. Bei einer Bürotätigkeit in einer Wohnung ist die Fortsetzung zumutbar.
2. Keine Verletzung des Gebrauchszwecks liegt vor, wenn der Mieter nur in einem Teil des als Wohnung überlassenen Mietobjektes seiner Tätigkeit nachgeht. Dabei spielt es keine Rolle, ob er unter seinem eigenen Namen oder unter einer AG mit Sitz an seinem Wohnadresse tätig ist. Entscheidend ist einzig, dass diese Geschäftstätigkeit nur einen Teil des Mietobjekts in Beschlag nimmt und die übrigen Räume tatsächlich wie vertraglich abgemacht genutzt werden.

Damit hat das Bundesgericht auch die Frage des Home-Office geklärt. Denn der Büroarbeitsplatz zu Hause gehört zunehmend zur zeitgemäss eingerichteten Wohnung. Es gibt keinen sachlichen Grund, dafür eine spezielle Bewilligung des Vermieters vorauszusetzen.